Ydinkeskustojen moniulotteinen urbanismi (1/2)

Kaupunkikeskustojen eli ydinkeskustojen (a city center: ”keskustan korttelialue johon liiketoiminta keskittyy”) kehityksen kysymykset ovat nousseet esille uudessa muodossa 2000-luvulla.

Huoli keskustojen elinvoimasta ja kysymys keskustojen liittymisestä laajempiin kokonaisuuksiin ovat taustalla monissa elinkeinopoliittisissa avauksissa, jotka koskevat Suomen kaupunkien keskustojen kehittämistä.

Ydinkeskustojen liiketoiminnan tai kävijöiden määrän tulkitaan kuvaavan keskustojen elävyyden astetta. Samalla myös tuotetaan tapoja, jolla keskustojen merkitys ymmärretään.

Niinpä työryhmään pyydetään yhtäältä papereita, joissa tarkastellaan ydinkeskustojen elävyyttä ja elinvoimaisuutta liike- ja kiinteistötalouden ja elinkeinollisuuden näkökulmasta. Työryhmää kiinnostaa elävyyden ja elinvoimaisuuden määrittely, mittaaminen, kyseenalaistaminen ja niin edelleen.

Mutta työryhmän tavoitteena on toisaalta rikastaa tätä kaupunkikehittämisen vakiintunutta katsontatapaa kulttuuristen ja uusien toimintojen merkityksellisyydellä.

Ydinkeskustojen urbanismi tuottaa sekä kaupungin asukkaille että vieraille myös monia historiallisia, kulttuurisia, sosiaalisia ja yhteisöllisiä merkityksiä. Ydinkeskustat mahdollistavat julkisten ja puoli-julkisten paikkojen tihentyminä uudenlaisia toimintoja, katuseurallisuutta, kaupunkiin kuulumisen tunnetta ja esimerkiksi tutkivia kokeiluja.

Edellyttääkö ydinkeskustojen sosiaalinen ja kulttuurinen urbanismi omanlaisiaan rakennetun ympäristön ratkaisuja?

Kuinka nämä yhteisölliset ratkaisut ovat sovitettavissa yhteen kaupallisen ydinkeskustan rakennetekijöiden kanssa – vaikkapa ydinkeskustan kauppakeskusten, pysäköintilaitosten ja kaupallisten kävelykatukäytänteiden kanssa?

Entä kuinka keskustan asukasmäärän lisääminen yhtäältä lisää ydinkeskustassa käyvien määrää mutta toisaalta yksityistää rakennusten, korttelien ja katujen tilankäyttöä? Entä millaisia ovat kaupungit, joissa ei ole ydinkeskustaa?

Työryhmässä tutkitaan tapoja, joilla urbaanin kaupunkikeskustan tutkimus kuvaa kaupunkien käytön ja merkityksen moniulotteista sisältöä, ja kuinka nämä tekijät suodattuvat kaupunkikeskustojen kehityshankkeisiin tai muutoksen ohjaukseen. Niinpä myös taiteen, kuvittelun ja ennakoinnin menetelmiä sisältävät paperit ovat työryhmän agendan kannalta hyvin kiinnostavia.

Puheenjohtajat

Janne Viitamies
FT, projektipäällikkö
janne.viitamies@jyvaskyla.fi

Mikko Lindqvist
arkkitehti SAFA
Helsingin kaupungin museo
mikko.lindqvist@hel.fi

Esitykset

Esitykset osa 2/2 >

Turun keskustan tyhjät tilat

Heli Marjanen & Anna-Maija Kohijoki

Tyhjät liiketilat ovat olleet keskeinen huolenaihe kaupunkikeskustojen vetovoimaan liittyvissä keskusteluissa jo usean vuosikymmenen ajan. Vaikka keskustaan tarvitaan vapaita toimitiloja uusien toimijoiden houkuttelemiseksi, tyhjillä liiketiloilla on haitallinen vaikutus keskustan imagoon ja erityisesti samalla alueella sijaitseville yrityksille. Alan toimijat seuraavat liike- ja toimistotilojen vuokria ja vajaakäyttöasteita, mutta systemaattista analyysiä ja siihen perustuvaa tutkimusta tyhjien tilojen sijainneista ja elinkaarista ei tietääksemme ole tehty. Miksi jossain tilassa vuokralaiset vaihtuvat tiheään tai joku tila on vuosikausia tyhjillään, mutta naapurikorttelissa tilat ovat kysyttyjä ja vuokralaiset pitkäaikaisia? Tässä tutkimuksessa ongelmaa lähestytään liikepaikkasuunnittelun ja kiinteistösijoittamisen näkökulmista.

Tutkimuksessa hyödynnetään monimenetelmällistä tutkimusotetta. Rakennettu tietokanta perustuu Salokorpi Oy:n tuottamaan ALL-in elinvoimalaskentaan vuosilta 2016-2021. Tarkastelunkohteena ovat katutasossa sijaitsevat liiketilat. Aineistoa on täydennetty kenttätyöskentelyllä ja erilaisilla asiakirjoilla (mm. yhtiöjärjestykset, Google Maps, lehtikirjoitukset). Lisäksi haastateltiin tilojen käyttäjiä ja omistajia sekä kaupunkisuunnittelun, vähittäiskaupan ja kiinteistömarkkinoiden toimijoita.

Eniten Turun keskustassa oli kauneus- ja hyvinvointipalveluja sekä kahviloita ja ravintoloita. Kaupan toimijoista suurin ryhmä oli muoti ja asusteet. Aineistosta on havaittavissa fyysisiä tuotteita myyvien yritysten korvautuminen erilaisilla palveluilla.

Tutkimusalueella tunnistettiin 327 liiketilaa, jotka olivat olleet tyhjinä vähintään kerran vuosien 2016-2021 laskennoissa. Näistä 73 % oli ollut tyhjänä vain 1-2 kertaa. Remonttien ja suurten rakennushankkeiden vaikutus näkyy tyhjien tilojen sijainnissa, mutta muuten selkeitä ongelmallisia alueita ei ollut havaittavissa. Kuusi vuotta tyhjänä olleita tiloja löytyi vain viisi. Monissa pitkään tai useasti tyhjänä olleissa tiloissa ongelmana oli hankala pohjaratkaisu ja/tai muut rakenteelliset ongelmat (esim. vesipisteet, wc-tilat, ilmanvaihto), harvemmin hinta. Monet tilat sopivat huonosti nykyisiin liiketoimintamalleihin, ja tarvittavat remontit ovat usein mahdottomia tai liian kalliita toteuttaa. Toisaalta tulossa oleva putki- tai julkisivuremontti vaikeutti tilojen vuokraamista tai myymistä.

Keskustan kaupallinen elinvoima – urbanisaation mittari?

Martti Wilhelms
TietoJärjestelmäPalvelu Salokorpi Oy

Keskustan liiketiloilla on taloudellinen merkitys yrittäjille ja kiinteistönomistajille, mutta niihin liittyy myös paljon symbolista arvoa – liiketilat näyteikkunoineen ovat osa kaupungin ”julkista näyttämöä”. Erityisesti tyhjillään olevat liiketilat luovat voimakasta negatiivista mielikuvaa alueesta ja koko kaupungista.

Valtakunnallisen Elävät Kaupunkikeskustat (EKK) ry:n keskustojen elinvoimalaskenta -menetelmällä seurataan kivijalkaliiketilojen käyttöä vuosittain, päivittämällä liiketiloissa toimivat yritykset (ja julkisyhteisöt) sekä niiden toimialat. Seurannassa ovat mukana lähes kaikki suomalaiset kaupungit (> 40 000 asukasta). Seurantatietoa on kerätty vuodesta 2015 alkaen.

Elinvoimalaskenta osoittaa, että kauppojen määrä on keskustoissa laskenut ja arkipäiväisten palvelujen, toimistojen sekä tyhjien liiketilojen määrä vastaavasti kasvanut. Ravintolat ja kahvilat ovat kauppoja paremmin kyenneet säilyttämään kannattavuutensa ja paikkansa keskustojen kivijaloissa. Tyhjien eli vapaiden liiketilojen osuus suomalaisissa kaupunkikeskustoissa oli 11,4 % keväällä 2022.

Elinvoimalaskennan tuottama Voimakartta paljastaa keskustan vyöhykkeisyyden. Kaupallisesti kuuma alue ei voi olla kovin iso, eikä hajanainen – muutoin se laimenee. Tiivis ja elinvoimainen keskusta on kiinnostavampi ja saavutettavampi. Kaupan hajautuminen keskustojen ulkopuolelle paikallisiin alakeskustoihin (ja kauppakeskuksiin) on heikentänyt pääkeskustan kaupallista elinvoimaa. Keskustan asema toimintojen solmukohtana on heikentynyt. Menettävätkö keskustat urbaanin sykkeen?

Selvä oletus on, että siellä missä on vahvaa asiointivirtaa myös kaupallinen palvelutarjonta kukoistaa. Toki keskusta on myös kulttuurin ja viihteen kulutuksen paikka. Väitän, että mielikuvat kaupungin urbaanista keskustasta ovat sidoksissa nimenomaan keskustan kaupallisiin palveluihin (elinvoimaan) sekä jalankulku- ja asiointivirtoihin (elävyyteen).

Peruttu

Pikkukaupunkien keskustauudistusten paikattomuus

Jarmo Kortelainen & Moritz Albrecht
Historia- ja maantieteiden laitos, Itä-Suomen yliopisto

Suuremmista kaupungeista alkanut kaupunkikeskustojen uudistus on viime vuosina levinnyt myös pienten kaupunkien keskustaajamiin. Keskustojen väkiluvun kasvu on kääntynyt supistumiseksi 2000 luvulla, mikä on saanut monien pienten kaupunkien päättäjät ja hallinnot miettimään keinoja niiden elävöittämiseksi. On tehty keskustojen kehittämisen visioita, muokattu asemakaavoja ja joissain tapauksessa jo käynnistetty uuden keskustan rakentamishankkeita. Suunnitelmilla pyritään tavallisesti tuottamaan keskustaan urbaania, kävelypainotteista rakennettua ympäristöä sekä houkuttelemaan uusia asukkaita virkistämään keskustojen palveluita ja elämää yleensäkin. Olemme tutkineet meneillään olevia keskustauudistuksia suomalaisissa pikkukaupungeissa. Sinällään hyvää tarkoittavissa ja varsin kunnianhimoisissa keskustauudistuksissa on nähtävissä monenlaisia haasteita, joita aiheuttavat mm. kaupan keskusliikkeiden vastarinta, kuntatalouden haasteet, investoijien haluttomuus ja yhdyskuntien demografinen muutos. Nämä tekijät yhdistettynä suunnittelukonsulttien yhdenmukaistavaan panokseen tuottavat varsin paikatonta suunnittelua ja kaupunkiympäristöä, joka ei riittävästi tunnista paikallisia erityispiirteitä, pikkukaupungin luonnetta ja nykyisten asukkaiden tarpeita. Toisaalta löytyy myös esimerkkejä siitä, kuinka paikallisuutta olisi voitu saada korostuneemmin integroitua keskustauudistuksiin. Tutkimus perustuu seitsemässä keskustaajamassa (Eura, Kitee, Kuusamo, Raahe, Saarijärvi, Sastamala ja Äänekoski) tehtyihin kenttätöihin, asiantuntijahaastatteluihin ja dokumenttiaineistoihin.

Helsingin Kamppi – rakennusperinnön urbaanit arvot

Mikko Lindqvist
arkkitehti SAFA
Helsingin kaupunginmuseo, kulttuuriympäristötiimi

Helsingin kantakaupungin asemakaavojen päivityksen ensimmäisenä kohdealueena toimii Kampin kaupunginosa. Alueen voimassa olevat asemakaavat ovat 1970-80 -luvuilta; asemakaavan rakennussuojelumerkinnät ovat nykyisin vanhentuneita. Alue on Helsingin väkirikkainta ja elävintä keskusta-aluetta. Mitä rakennus- ja kulttuurihistoriallinen inventointi voi kertoa alueen urbanismin muodoista ja niiden kehittymisestä. Mitkä ovat kaupunginosan ja sen rakennuskannan urbaanit ominaispiirteet? Helsingin kaupunginmuseon tuottama rakennushistoriallinen inventointi kertoo kaupunginosan urbanismin paikallisista muodoista ja vähittäisestä kehittymisestä. Kaupunginmuseo tarkastelee kaavaprosessia rakennetun kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta. Kaavoituksessa tulee ratkaistavaksi, kuinka näitä rakennusperinnön ominaispiirteitä vaalitaan, ja miten kaupunginosa kehittyy jatkossa.